Immobilien kaufen

Wichtige Gedanken

Hat man sich zum Kauf einer Immobilie entschieden ist die erste Regel, nicht alles Glauben was einem erzählt wird. Wichtig ist die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen. Sind sie sich nicht ganz sicher über den Wert einer Immobilie dann vertrauen sie sich einem unabhängigen Sachverständigen an. Er kann das Objekt zwar auf den ersten Blick auch nur schätzen, aber er hat so einige Möglichkeiten den wahren Wert doch sehr nahe zu kommen. Eine Immobilie muss immer als komplexes Objekt mit vielen Facetten gesehen werden. Vorher sollten man sich aber auch auf die Frage, was will ich erwerben im Klaren sein. Will ich ein Eigenheim, Eigentumswohnung oder ein Miethaus kaufen. Soll es eine ältere Immobilie sein, die noch renoviert werden muss, oder eine neuwertige Immobilie. Viele Käufer und Verkäufer wollen Immobilien privat erwerben um die zusätzlichen Kosten für die Vermittlung einzusparen. Leider ist das nicht immer von Vorteil und man spart an der falschen Stelle. Wichtige Voraussetzung um das Objekt günstig zu erwerben ist die Verhandlungstaktik. So lässt sich der Kaufpreis im Durchschnitt um 10 bis 20 Prozent reduzieren. Es schadet auf keinem Fall sich nähere Informationen über das Immobiliengeschäft an zu lesen.

So können sie den Blickwinkel ihres Vorhabends in das richtige Licht rücken. Informieren Sie sich auch früh genug über die Vielzahl der Gesetze und deren Vorschriften. Darin sind die Abläufe bis in kleinste Detail geregelt. So sind Sie vor Überraschungen frühzeitig informiert. Viele Immobilienkäufer und Verkäufer betreten auf diesem Gebiet völliges Neuland. Ist Ihnen schon ganz klar wie Sie die Immobilie nutzen wollen? Auch hier gibt es viele Verordnungen die man sich anschauen sollte. Breite tiefe Grundstücke haben einen größeren Wert als kleine schmale Grundstücke. Ein Grundstück wird in Vorder- und Hinterland aufgeteilt. Wobei das Vorderland unmittelbar an einer Strasse liegt und das Hinterland ca. 30 bis 40 Meter hinter der Strasse liegt. Das Hinterland wird dabei meist um etwa 35 bis 45 Prozent abgewertet. Weil es als Gartenland behandelt wird. Wenn Sie die Stadt lieben, wie sind da die Luftverhältnisse? Wird Smoke ihr ständiger Begleiter werden, so dass mit einer Atemwegserkrankung früher oder später zu rechnen ist.

Auswahl der Immobilie – Blick auf Luft- und Satellitenbildern

Vielleicht suchen Sie gerade darum die gesunden Luftverhältnisse, und lieben den Wald in unmittelbarer Nähe. Um sich bei einem unbekannten Gebiet einen besseren Überblick zu verschaffen lohnt sich ebenfalls der Blick auf Luft- und Satellitenbildern. Schauen Sie regelmäßig nach Angeboten in der Zeitung und im Internet, um sich einen eigenen Eindruck über die Marktlage zu machen. Sammeln Sie diese Daten regelmäßig. Ermitteln Sie bei Maklerangeboten den waren Eigentümer um sich einen Eindruck über den Zustand und die Pflege des Objektes zu machen. Welche Nachbarn wohnen unmittelbar in der Nähe des zum Kauf beabsichtigten Objektes. Welches soziale Klima herrscht dort. Gibt es Probleme beim Wegerecht oder ist alles geklärt. Kalkulieren Sie zusätzliche Versicherungskosten beim Erwerb mit ein. Die erhebliche Mehrkosten bei der Finanzierung erzeugen. Fehlt Ihnen die finanzielle Grundlage eines Grundstückes und Sie ziehen die Alternative vor, ein Grundstück auf Erbbaurecht zu erstehen. Wodurch ebenfalls regelmäßige Mehrkosten entstehen. Sind Sie bereit durch eine Modernisierung, die Mehrkosten zu zahlen, weil das Objekt dadurch eine Wertsteigerung dar stellt.

Viele Kunden überlegen auch, ob sie eine Immobilie über eine Zwangsversteigerung erwerben wollen Es hat schon Fälle gegeben wo der Kaufpreis über 50 Prozent niedriger war. Beabsichtigt man solche Möglichkeit lohnt ebenfalls ein regelmäßiger Blick in die Zeitung, denn dort werden Zwangsversteigerungen von Immobilien regelmäßig angekündigt. Bedenken Sie aber, das bei einem Zuschlag kein Zurück-Tritt mehr möglich ist. Viele Erwerber sind schon böse überrascht worden weil sie ein bruchfälliges Objekt erworben haben. Informieren Sie sich rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bei den zuständigen Stellen. Auch die Informationen die beim Amtsgericht in der Ausschreibung stehen, sind dabei wichtige Informationsquellen. Auch ein Aushang an der Gerichtstafel kann wichtig sein und auch wichtige Details, die bei der Tageszeitung, bei der Ankündigung der zu versteigernden Objekte aufgeführt werden.

Egal wie Sie sich entscheiden, überstürzen Sie niemals den Kauf einer Immobilie.

Zustand, Pflichten und Lage einer Immobilie

Das wichtigste ist da wohl der Zustand der Immobilie. Für einen Laien ist die Bewertung der Bausubstanz sehr schwer ein zu schätzen. Ein Sachverständiger kann auch die bauliche Lage sehr gut beurteilen Die Lage wird für Sie die allerwichtigste Frage bleiben. Denn wenn einem die Lage für eine privat genutzte Immobilie nicht gefällt, wird man mit der Immobilie auf Dauer nicht glücklich werden. Die Lage ist auch entscheidend über die Höhe des Bodenpreises. Lieben Sie die Nähe einer Stadt oder die Nähe der Natur. Können Sie sich diesen Wunsch erfüllen, so wächst die Attraktivität des Objektes. Erkundigen Sie sich früh genug über eingetragene Verpflichtungen im Grundbuch. Ebenfalls gibt es nicht eingetragene Verpflichtungen, wie auf den Vermerk der Bodengrundverunreinigung, worauf grundsätzlich nicht gebaut werden darf. Außer Sie übernehmen die hohen Kosten der Bodensanierung. Was ist mit Erschließungskosten. Was ebenfalls viel Geld kosten kann., sowie auch die Kosten für einen Kanalanschluss. Da sich ein Grundstück aus mehreren Flurstücken oder Parzellen zusammen setzt, werden diese amtlich vermessen und markiert und in der Flurkarte des Liegenschaftskatasteramtes offiziell ausgewiesen und nummeriert. Erwerben Sie ein Grundstück auf Erbbaurecht?

Wichtig für die richtige Lage ist auch die erlaubte bauliche Höhe des Objektes. Was ist, wenn Sie gern ein zweistöckiges Haus errichten wollen, aber nur 1 ½ geschossige Gebäude erlaubt sind. Wird durch die Hanglage ein besonders schöner Ausblick gewährleistet, kann das den Wert des Grundstückes erheblich erhöhen. Ist das Grundstück zum Beispiel nicht mit einem Auto erreichbar, muss mit erheblichen Mehrkosten gerechnet werden. Probleme gibt es auch bei kiesig- sandigem Grund, oder bei dem der Wasserspiegel sehr hoch steht. Benötigen Sie dafür einen Gutachter, so wenden Sie sich an den Gutachterausschuss. Diese arbeiten unabhängig und setzen sich auch mit nur solchen qualifizierten Fachleuten zusammen. Was wiederum bei der Erhöhung der Kosten ausschlaggebend werden kann. Ist die Lage auch wirklich für die Vermietung der Immobilie günstig, oder haben sie später leer stehende Wohnungen. Gibt es genügend Stellplätze für jede Wohnung oder muss weit außerhalb ein Parkplatz gesucht werden.

All diese Fragen müssen vorher ausführlich geklärt werden, um später keine bösen Überraschungen zu erfahren. Auf dem Markt gibt es genügende Informationsmaterial über alle Einzelheiten, die beim Kauf eines Immobiliengeschäftes berücksichtigt werden müssen. Ebenfalls habe ich Ihnen noch einige Notizen zu dem Begriff der Immobilie aufgeführt um Ihnen einen besseren Überblick zu verschaffen.

Der Begriff Immobilie

Eine Immobilie ist auch als Anwesen oder Liegenschaft bekannt und umfasst ein Grundstück mit dem darauf vorhandenem Gebäude und dem Zubehör. Immobilien sind aber auch einzelne Gebäude.

Die Berufszweige der Immobilien

Ganze Berufszweige haben sich auf dem Gebiet der Immobilien angesiedelt. Ist es die Immobilienwirtschaft, das Gebäudemanagement, der Immobilienmakler oder die Realitätenbüros. Aber auch die Hypothekenbanken und die Versicherungen leben davon. Immobilienfonds sind nicht mehr weg zu denken. Es gibt ebenfalls auch eine Bundesanstalt für Immobilien.

Immobilienkauf

Durch einen notariellen beurkundeten Kaufvertrag wir man Besitzer einer Immobilie. Wozu auch der Eintrag als Eigentümer in das Grundbuch Pflicht ist.

Belastende Rechte einer Immobilie

Wie auch bei beweglichen Gütern sind Immobilien mit Rechten behaftet. Wozu das Wegerecht, Regelung des Wasserrechts und besonders das Grundpfandrecht zählen.

Anfallende Steuern

Beim Erwerb einer Immobilie werden für die Eintragung in das Grundbuch für das Grundstück Grunderwerbsteuern fällig, und die ebenfalls regelmäßigen Grundsteuern.

Regelungen des Baurechts

In dem Baurecht wird auch das errichten eines Bauwerks auf fremdem Grund geregelt.
Je nach Bundesland fallen darunter auch die Regelungen des Fremdenverkehrs, die Wirtschaftshaltung, die Bodenwirtschaft, das Weiderecht und auch das Erbrecht.

Immobilie als Geldanlage

Unternehmer erwerben gern Immobilien und erzielen durch die Vermietung der einzelnen Wohnung gute Erträge. Verpachtungen auf längere Zeiträume bringen eine gute Wertentwicklung der Immobilie.
Grundstücke sind meist resistent gegen Inflation. Was aber nicht für die darauf errichteten Gebäuden zählt. In den letzten 10 Jahren haben solche Immobilien rapide an Wert verloren. Die Wertminderung erreicht da schnell Zahlen von 20 bis 50%. Grund sind die sich ständig ändernden Ansprüche der Käufer , und der immer älter werdenden Gebäude.

Die Wertentwicklung von Immobilien

1. Um die Wertendwicklung richtig zu betrachten lohnt sich die Einteilung in verschiedenen Kategorien.
2. welche beabsichtigte Nutzung
3. abgesicherte rechtliche Nutzung
4. durch erschlossene und parzellierte Nutzung
5. durch Neubau, erste Nutzung
6. durch genutztem Bau, schon bestehende Nutzung
7. durch Forst- und Landwirtschaft nicht immobilienwirtschaftliche Nutzung
8. durch Nichtbenutzung

Eine Wertsteigerung kann man in den ersten Jahren einer neuen erworbenen Immobilie erwarten Am höchsten ist die Wertsteigerung in der beabsichtigten und rechtlichen Nutzung und er Forst und Landwirtschaftlichen Nutzung.

Durch Sanierungen und Altlasten reduziert sich der Wertgewinn erheblich, so das man da eher von Wertminderung spricht.

Viele Gründe können die Wertsteigerung günstig beeinflussen. Wie zum Beispiel Freizeit und Gesundheitseinrichtungen, aber auch Schulen und günstig zu erreichende Geschäfte.
Wert mindernd dagegen durch Bergbau und Bauverboten oder Flughäfen und angrenzenden Autobahnen.

Wertermittlung

Die Wertermittlung unterliegt auch hier strengen Gesetzen. In Deutschland wird dies im der
Wertermittlungsverordnung geregelt. Die Regelung passiert auf der Grundlage des § 199 Bau GB. Darin werden folgende Verfahren geregelt, das durch amtlich zugelassene Sachverständige erfolgt.

1. das Ertragswertverfahren
2. das Vergleichswertverfahren
3. das Sachwertverfahren

Immobilien privat finanzieren

Private Immobilien Finanzierungen werden überwiegend durch Eigenkapital von Banken und Sparguthaben finanziert. Aber auch durch Eigenleistungen und mit Fremdkapital, als Darlehen, von Kreditinstituten. Diese Darlehen kann man bei folgenden Instituten beantragen:

1. Banken
2. Bausparkassen
3.  Kreditanstalt für Wiederaufbau
4. Landesförderinstitute
5. Versicherungsgesellschaften
6. Privatpersonen (Verwandten)
7. Mitarbeiterdarlehen durch den Arbeitgeber

Immobilienfinanzierungen werden überwiegend durch Banken und Bausparkassen durch geführt. Aber auch Kreditvermittler und Versicherungsmakler haben einen großen Anteil an solchen Finanzierungen. Im Internet trifft man immer häufiger auf Angebote von Kreditangeboten. Private Immobilienfinanzierungen in Form eines Darlehen werden als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen. Wobei man großen Wert auf die Zinsbindung legen sollte, denn nach Ablauf der Zinsbindung können sich die Kosten erheblich erhöhen.

Die Rückzahlung der privaten Finanzierung werden in einem festgelegten Zeitraum in Form von Zinsen und Tilgung fest gelegt. Dabei fließt die Tilgung direkt in das Darlehen und reduziert somit die Höhe automatisch.

Bauspardarlehen sind für die private Finanzierung die bekannteste Art. Wobei die Inanspruchnahme nach erreichen der Zuteilung möglich ist. Bei neu abgeschlossenen Bausparverträgen erfolgt eine Vorfinanzierung der gesamten Bausparsumme bis zur Zuteilung.

Bei vermieteten Immobilien kann man die Kosten durch Zinsen und Gebühren als Werbekasten geltend machen. Wogegen privat genutzte Immobilien keine Möglichkeit der Absetzung der Finanzierungskosten bietet.

Gewerblich finanzierte Immobilien

Gewerbliche Immobilien sind gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien, wenn diese zum Betriebsvermögen gehören. Wobei es auch gemischte Objekte gibt. Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien sind meist Wohnungsunternehmen.

Hierbei handelt es sich meistens um kommunale und städtische Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften die den Markt beherrschen. Sie verfügen meist über erhebliche Eigenkapitalausstattungen.
Der Darlehngeber bei der Finanzierung der gewerblichen Immobilien sind nicht nur, Kreditinstitute sondern auch Lebensversicherungsgesellschaften. Die Kreditgewährung der Wohnungsunternehmen betrug 2007 über 165 Milliarden Euro. Wesentlich komplexer ist die Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Derartige Immobilien werden über spezielle Anbieter abgewickelt.

Derartige Finanzierungen werden über:

• Immobilienfonds
• Immobilienaktiengesellschaften
• Leasingsgesellschaften
• REIT
• spezielle Kreditinstituten der Landesbanken und Hypothekenbanken

Zu den speziellen Kreditinstuten gehört die große

• Eurohypo AG
• Hypo Real Estate AG
• Aareal Bank
• Westdeutsche Immobilien Bank

Die Finanzierung von öffentlichen Immobilien

Unter öffentlichen Immobilien versteht man Schulen, Polizeistationen, Rathäuser, Schwimmbäder , Feuerwehren uvm. Diese werden regelmäßig aus der öffentlichen Hand des Haushaltes finanziert.

Betrug beim Immobilienkauf

Immobilien die wesentlich überteuert angeboten werden ,obwohl sie einen viel niedrigeren oder gar keinen Wert haben, nennt man Schrottimmobilien. Solcher Kauf oder Verkauf erfüllt die Grundlage eines Betruges und wird strafrechtlich verfolgt. Darum sollten strittige Immobilien immer über einen Treuhändler abgeschlossen werden. Die Justiz ist ständig mit vielen Rückabwicklungen beschäftigt.
Verlustimmobilien mit den eigentlichen Einnahmen zu verrechnen, um so die Steuerlast zu vermindern, wurde in dem Jahr 1990 populär. Die Immobilienbranchen kamen Anfang 1990 auf die Idee solche Schrottimmobilien in breiten Kreisen der Gesellschaft, aber auch bei den kleinen Leuten anzubieten, damit sie dieses Steuerlich nutzen sollten. Solche Immobilienkäufe wurden damals meist über den Strukturvertrieb vermittelt. Wobei die Anleger meist Zuhause aufgesucht wurden, um dort auch die Finanzierung durch zu führen. Das Versprechen durch die Steuerrückzahlung, das Darlehn zu finanzieren, ging dabei nicht auf, so das der Begriff der Schrottimmobilie geboren wurde und auch heute noch juristisch verfolgt wird.

Der Europäische Gerichtshof und der Bundesgerichtshof haben inzwischen schon einige Grundsatzurteile gefällt. Nie sollte man den Versprechungen und Gewinn für überteuerte Immobilien glauben , damit sie nicht mit der Erwartung auf der Strecke bleiben. Zudem sind Haustürgeschäfte widerrufbar und ebenfalls gesetzlich verboten.

Bildnachweis:

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